Blogi

Laina ilman reaalivakuutta

Ensimmäisen kohteen julkaisun yhteydessä saimme muutamia kyselyitä siitä, miten laina ilman reaalivakuutta toimii ja millaisia riskejä siinä on.

Lainaan liittyy aina takaisinmaksuvelvollisuus. Jos yritys ei suoriudu velvoitteestaan, voi velkoja hakea sen konkurssiin.

Rahan lainaaminen ilman reaalivakuutta on sijoittamista laajempi tapa osallistua kiinteistökohteen toteutukseen, koska vakuudettoman lainan sijoittaja luottaa kohteen kehittäjänä toimivan yhtiön johtoon, heidän suunnitelmaansa, sekä kykyyn toteuttaa suunnitelma ja siten saada aikaan tuottoa, jonka avulla lainattu pääoma ja korot maksetaan ja toiminta on kannattavaa kaikille osapuolille. 

Kehitys

Erilaiset lainat

Kun arkikielessä puhutaan lainasta, viitataan sillä vieraan pääoman ehtoiseen lainaan. Vieras pääoma on aina selvitystilanteessa yhtiön omaa pääomaa paremmassa asemassa ja sillä on aina takaisinmaksuvelvollisuus. Tästä johtuen vieraan pääoman ehtoisen lainan saajat ovat aina paremmassa perintäasemassa, kuin yhtiön osakkaat tai pääomalainaa yhtiölle myöntäneet sijoittajat.

  • Yrityksellä voi olla kirjanpidossaan oman tai vieraan pääoman ehtoista lainarahoitusta.
  • Vieras pääoma voi olla lyhytaikaista, jolloin se erääntyy saman tilikauden aikana, tai pitkäaikaista, jolloin se erääntyy maksettavaksi vasta seuraavien tilikausien aikana.
  • Oman pääoman ehtoista rahoitusta on esimerkiksi yhtiön nostama pääomalaina, osakkaiden sijoittama osakepääoma tai yhtiön SVOP-rahastoon sijoitettu pääoma.
  • Ainoastaan vieraan pääoman ehtoisessa lainassa voi olla reaalivakuus.

 

 

Vakuuden tehtävä on korvata tiedonpuutetta

Lainaa myönnettäessä tärkeintä on selvittää, mistä ja koska yritys tulee saamaan sen kassavirran, jolla korot hoidetaan ja jolla laina maksetaan takaisin. Samalla pitää määrittä yrityksen luoton riskitaso. Riski voidaan määrittää seuraavasti:

  1. Arvioidaan toimialan ja yrityksen kaupalliset riskit, niiden ominaispiirteet ja tulevaisuudennäkymät.
  2. Arvioidaan yrityksen tausta- ja vastuuhenkilöihin liittyvät riskit.
  3. Arvioidaan yrityksen taloudellisiin toimintaedellytyksiin, eli maksuvalmiuteen ja vakaavaraisuuteen liittyvät riskit.
  4. Arvioidaan luottoriskin suuruus (luottotappioriski) ja sen hallitsemiseksi esitetyt keinot, kuten vakuudet, takaukset ja kovenantit sekä niiden merkitys mahdollisessa maksukyvyttömyydessä ja mahdollisuudet estää yhtiön joutuminen maksukyvyttömään tilaan tai antaa rahoittajalle tehokas tapa vetäytyä rahoituksesta ennen yrityksen maksukyvyttömyyttä.
  5. Arvioidaan edellä mainittujen osa-alueiden avulla yrityksen rahoittamiseen liittyvä kokonaisluottoriski ja selvitetään yrityksen nykyinen tuottotaso ja arvioidaan tuottopotentiaali ja johdetaan näistä noudatettava asiakas- ja luottostrategia.

Pankit toimivat suurelta osin passiivisina rahoituslaitoksina, joilla ei ole mielenkiintoa olla yrityksen toiminnassa syvällisemmin mukana. Ne tekevät tuhansia luottopäätöksiä päivittäin, joten on selvää, ettei niillä ole mahdollisuuttakaan tutustua lainoitettaviin kohteisiin kovinkaan syvällisesti. Reaalivakuudet ovat tällöin helppo tapa vähentää riskiä ja nopeuttaa luottopäätöksen tekemistä. Samalla perittävä korko on kuitenkin matala ja pankkien liiketoiminnan kannalta on tärkeää, että lainan ottajalle myydään myös muita palveluita.

 

Reaalivakuudet

Vieraan pääoman ehtoista lainaa voidaan suojata vakuusoikeudellisella vakuudella. Tällöin velkoja kiinnittää vakuudeksi määritetyn omaisuuden juuri kyseisen saamisten turvaksi. Tämä parantaa velkojan asemaa muiden velkojien joukossa, koska saataville on olemassa jokin nimetty omaisuuserä, jonka myymisestä velkoja on suunnitellut saavansa lainatun pääoman takaisin kaikissa tilanteissa.

Järjestely ei kuitenkaan ole aukoton, sillä jos kukaan ei olekaan valmis maksamaan vakuutena olleesta olleesta omaisuudesta odotettua määrää silloin, kun se pitäisi myydä eteenpäin, on mahdollista, että velkojalle syntyy vakuudesta huolimatta tappioita.

 

 

Vastuuhenkilöiden merkitys luottoluokitukseen

Yrityksen vastuuhenkilöillä on merkittävä rooli yhtiön luottoluokitusta arvioitaessa. Jos yrityksen vastuuhenkilöillä ei ole historiaa muiden yritysten vastuuasemissa, on yrityksen toiminnassa merkittävästi suurempia riskejä, kuin jos vastuuhenkilöillä on historiaa vastuurooleissa toimimisesta muista hyvin hoidetuista yrityksistä.

Kun yrityksen vastuuasemissa on useissa yrityksissä vastuurooleissa olevia henkilöitä, on selvää, että heidän on kiinnitettävä erityistä huomiota yritystensä talouden hoitamiseen. Tämä johtuu siitä, että pienetkin ongelmat jonkun yrityksen maksuvaikeuksissa voivat heijastaa kaikkiin muihin yrityksiin ja luoda niiden toiminnalle merkittäviä vaikeuksia. Jos esimerkiksi yhtiön hallituksessa on henkilö, jolla on taustalla konkurssi, olisi tämän yhtiön hyvin vaikea saada pankista lainaa, ilman erityisen raskaita vakuusjärjestelyitä.

Kun ymmärtää millaista liiketoimintaa lainaa hakenut yhtiö tekee, on suojautuminen yrityksen maksukyvyttömyyttä tai maksuhaluttomuutta vastaan osaltaan sisäänrakennettu lainan juridiseen takaisinmaksuvelvoitteeseen.

Reaalivakuudettoman lainan antamisessa onkin pohjimmiltaan kyse siitä, että lainan antaja luottaa yrityksen vastuulliseen johtoon, siihen että he tietävät mitä ovat tekemässä ja etteivät vastuuhenkilöt halua mistään hinnasta omaan nimeensä liitettävän minkäänlaista maksuhäiriömerkintää, konkurssista puhumattakaan.

ok

Yhtiön toiminnan arvioiminen numeroista käsin

Mitä tilinpäätöksestä voi nähdä?

Suomi menetti AAA -luottoluokituksensa ja mielestäni syy siihen on se, etteivät yrittäjämme ymmärrä riittävän hyvin yrityksen tulosta ja tasetta. Liiketoiminta on muutakin kuin numeroita, mutta ilman hyvin johdettua taloutta ei ole liiketoimintaa. Yrittäjät usein nojaavat kirjanpitäjiensä ohjeisiin, mutta kuinka moni on oikeasti kirjanpitäjältään saanut jotain järkeviä ohjeita tilinpäätöksen suunnitteluun? Kirjanpitäjät osaavat kyllä kirjanpidon, mutta kymmenen yrittäjävuottani on näyttänyt ettei siitä suunnasta ohjeita talouden suunnitteluun tipu. Kirjanpitoa opetetaan koulussa, mutta ei sitä taitoa kukaan tarvitse kun tiliöinnit debettiin ja kredittiin tehdään kirjanpitotoimistoissakin “nykyaikaisilla” kirjanpito-ohjelmilla.

Tilinpäätöksestä voi nähdä paljon, jos sitä osaa tulkita ja lukea. Tyypillisesti yritystoiminta on juuri sitä, millaisen kuvan tuloksesta ja taseesta saa. Kasasin alle tuloksen ja taseen lyhyen oppimäärän.

Tulos ja tase

Tulos

Yhtiön tulos kuvaa yrityksen liiketoiminnan kannattavuutta tietyllä ajanjaksolla. Tilinpäätöksessä on yhtiön tuloslaskelma tilikauden ajalta. Tilikausi on usein yhden vuoden, mutta poikkeuksiakin voi olla. Mikäli tuloslaskelma on tilinpäätöksen yhteydessä on siinä käytännössä tilikauden ajalle kohdistuvat tulot ja menot. Avainasia on tuo kohdistuminen. Kyse ei ole siis vuoden aikana tulleista menoista ja tuloista, vaan vuoden ajalle kohdistuvista tuloista ja menoista. Tuloksesta katson voiton lisäksi sitä, että mielestäni kaikki kulut liiketoimintaan nähden ovat normaalilla tasolla. Siihen kai harjaantuu vain harjoituksen myötä, mutta maalaisjärjelläkin voi päätellä paljon. Jos esimerkiksi näet yrityksen, jossa on 20 ihmistä töissä, mutta tilinpäätöksessä palkkakuluja vain 120 000€ on syytä tehdä hieman lisäselvitystä. 

Ajatellaan, että yritys kalustaa toimistonsa uudestaan ja ajattelee uusien kalusteiden kestävän heidän käytössään seuraavat kolme vuotta. Kalusteet maksoivat 12 000 € ja ne ostettiin tammikuussa eli heti vuoden alussa. Koska kalusteet hyödyttävät yritystä myös tulevina kahtena vuotena merkitään tuloslaskelmalle kulut vain ensimmäiseltä vuodelta. Tällöin vuoden tilinpäätöksessa tuloslaskelmalla 12 000 € huonekaluista näkyy vain 4 000€ kustannus. Rahat kuitenkin kokonaisuudessaan hävisivät yrityksen tililtä. Tätä kutsutaan poistamiseksi. Poistaminen on siis sitä, että ostetaan jotain ja jaetaan kirjanpidossa oston hinta “osamaksuihin” sille ajalle kun oston kuvitellaan liiketoimintaa edistävän. 

Oleellista on siis ymmärtää, että yritys joka näyttää vahvaa tulosta eli voittoa ei välttämättä kartuta rahaa tililleen. Tilanne voi olla myös toisinpäin. Yritys, jonka tulos on jatkuvasti pahasti miinuksella saattaa tehdä kovaa liikevoittoa ja kerryttää jatkuvasti paljon käyttämättömiä kassavaroja. Ensimmäisessä esimerkissä yrityksen liiketoiminta tekee voittoa, mutta samalla yritys esimerkiksi kasvaa niin nopeasti, että sen on tehtävä isoja investointeja, jotka se poistaa tulevina vuosina ja vain osa niiden hankintojen hinnasta näkyy tällä hetkellä tuloslaskelmalla. Tällaisessa tilanteessa yrityksen kassa voi olla jatkuvasti kuivilla ja liiketoiminta talouden näkökulmasta veitsen terällä kävelemistä. Jälkimmäisessä esimerkissä puolestaan voi olla taustalla varakas yhtiö, joka on esimerkiksi sijoittanut tuulivoimalaan ja poistaa tuulivoimalan kustannuksia kymmenen vuoden aikana. Tuulivoimala ostettiin yrityksen varoilla ja se maksoi kolme miljoonaa euroa. Liikevoitto tuulivoimalasta on vuodessa 200 000€, mutta sitä poistetaan 300 000€, jolloin tulos jää 100 000€ pakkaselle. Yrityksen kassaan kuitenkin kertyi 200 000€.

Tase

Tase on kuvaus yrityksen varoista ja veloista tietyllä hetkellä. Tilinpäätöksessä tase kuvastaa tilikauden viimeisen päivän varojen ja velkojen suhdetta. Tyypillisesti itse katson taseesta yhtiön oman pääoman määrää, käteisvaroja, omavaraisuutta ja sitä mistä yhtiön oma pääoma muodostuu eli mitä varoja yritys on kirjanpitoonsa merkinnyt. Minua kiinnostaa myös mitä yritys on poistanut tai aktivoinut. Ohjelmistoalan yritys esimerkiksi voisi ensimmäisenä vuotena näyttää nollatulosta ja sadan tuhannen liikevaihtoa. Taseesta kuitenkin selviää, että yritys on aktivoinut kehittämismenoja (aktivointi on sama kuin poisto, mutta termiä käytetään kun kyseessä on kehittämismeno) 0,5 miljoonalla eurolla, joka näkyy tällä hetkellä yrityksen varallisuutena. Käytetty ja aktivoitu 0,5 miljoonaa tulee miinuksena tulevien vuosien tulokseen, joten yrityksen on pystyttävä kasvamaan tulevaisuudessa kannattavasti pystyäkseen kattamaan kehittämismenonsa. Kehittämismenoja saa merkata taseeseen aika löyhästi ja niihin onkin monesti syytä kiinnittää tarkempaa huomiota ja esittää lisäkysymyksiä ymmärtääkseen rivin paremmin.

Aikaisempi esimerkki kalusteista jatkuu taseen puolella. Yrityksen käyttäessä rahaa rahankäyttö ei aina tosiaankaan näy tuloslaskelmalla, mutta jossain sen täytyy aina olla. Jäljelle ensimmäisen vuoden jälkeen jäävä summa kalusteista eli 8000€ jää taseseen yrityksen omaisuudeksi, joka poistuu sieltä kuukausittain tasaerissä kolmen vuoden aikana (tai nyt enää kahden, kun ensimmäisen vuoden poistot on tehty jo). Tällöin yrityksen taseessa oleva omaisuus häviää pikkuhiljaa ja siirtyy tuloslaskelmalle miinukseksi, joka on pystyttävä kattamaan tulevaisuuden liiketoiminnan tuotoilla.

Käteisvaroja mielestäni hyvin johdetulla yrityksellä on vähintään kolmen kuukauden menoja vastaava summa aina tilillä. Mielummin 6-12 kk kulut. Tällöin tietää, että yrityksessä pystytään keskittymään oikeisiin asioihin, eikä tarvitse stressata huomisen tai pahimmassa tapauksessa eilisen laskuista. Taseesta näet pankkitilillä makaavien rahojen määrän ja kun jaat tilinpäätöksessä olevat vuoden kulut 12, niin tiedät paljonko suurinpiirtein kuussa rahaa tarvitaan. Mikäli yritys kasvaa voimakkaasti tuo keskiarvo tietysti menee helposti pieleen. Tällöin olisi hyvä tietää vaikka vain viimeisen kolmen kuukauden kulut. Taseessa muuten varat ja velat merkataan niin, että ylimpänä on omaisuus joka on hankalimmin muutettaviksi euroiksi ja mitä alemmas mennään sen likvidimpiin varoihin päästää. Veloissa järjestys on pitkäaikaisista lyhytaikaisiin.

Omavaraisuus on myös helpon laskutoimituksen takana. Jaa yhtiön vastattavaa puolen oma pääoma taseen loppusummalla eli sillä rivillä, joka on molempien puolien vastaavaa ja vastattavaa alimpana. Hyvä omavaraisuus vaihtelee toimialasta riippuen, mutta AAA -luottoluokituksen kriteerinä on 50% omavaraisuus.

Toivottavasti ajatukseni hieman selkeyttävät taseen ja tuloksen lukemista ja tulkitsemista ja auttavat sinua löytämään sieltä merkitsevät asiat. 

Miten tunnistaa hyvä kiinteistökehityskohde?

Kiinteistökehitys on varsin laaja käsite, joka pitää sisällään erilaisia kiinteistön käytön muuttamiseen tähtääviä toimenpiteitä. Yleisimpiä prosesseja ovat kaavamuutoksen kautta tapahtuvat käyttötarkoituksen ja rakennusoikeuden määrän muutokset sekä erilaiset rakennuslupaa vaativat saneeraukset. Tämän kirjoituksen tarkoituksena ei ole kuitenkaan mennä syvälle kiinteistökehityksen prosesseihin, vaan tarjota työkaluja kehityspotentiaalia omaavien kiinteistöjen tunnistamiseen.

Kuten kaikessa kiinteistösijoittamisessa sijainnin ja alueen tuntemus korostuvat myös kiinteistökehityksessä. Ensisijaisen tärkeää on tunnistaa alueellinen kysyntä ja pyrkiä löytämään kiinteistökehityshankkeita, joilla pystytään tuottamaan kysyntää vastaavaa tarjontaa alueelle.

Hyvä esimerkki tästä on Helsingin kantakaupunki, jossa asuntojen kysyntä on voimakasta, mutta uudisasuinrakentamisen mahdollisuuksia ei käytännössä juurikaan ole. Tällöin tuottavaa kiinteistökehitystä voidaan tehdä esimerkiksi muuttamalla toimisto-, liike-, ullakko- tai varastokäytössä olevia tiloja asunnoiksi. Hyvänä puolena näissä olemassa olevien rakennusten sisällä tapahtuvissa kehityshankkeissa on se, että hankkeet pystytään useimmiten toteuttamaan ilman hitaita kaavamuutosprosesseja, koska rakennuksen kaavan mukainen käyttötarkoitus ei muutu. Näissä tapauksissa kehittäjän tarvitsee vain laatia riittävät suunnitelmat, hakea rakennuslupa ja kiinteistöyhtiön muiden osakkaiden enemmistön suostumus hankkeelle.

Hyvän kiinteistökehityshankkeen tunnistamiseksi on tunnettava alueellisen kysynnän lisäksi alueen kiinteistöjen, huoneistojen ja rakennusoikeuden arvot sekä rakentamisen ja siihen liittyvien toimenpiteiden kustannukset. Kun nämä perusasiat ovat hallinnassa, pystytään kohteita tarkastelemaan kriittisesti ja tunnistamaan kannattavat hankkeet.

Hyvä lähtökohta potentiaalisten kohteiden seulontaan on esimerkiksi tarkasteltavan alueen kiinteistövälittäjien kontaktointi ja omien sijoituskriteerien kertominen heille, jotta he pystyvät tarjoamaan myyntiin tulevia kohteitaan. Usein hyviä kohteita on mahdollista löytää myös omaa tarkkaavaisuuttaan käyttämällä. Tämä tarkoittaa esimerkiksi huomion kiinnittämistä suurilla tonteilla sijaitseviin ränsistyneisiin rakennuksiin. Näiden kohteiden rakennusoikeus ja omistajatiedot on helppo selvittämistä julkisista lähteistä ja potentiaalisen kohteen osuessa kohdalle myyntihalukkuutta kannattaa kysyä suoraan omistajalta.

Hyvien kiinteistökehityskohteiden löytämiseen ei ole siis olemassa yhtä ja oikeaa tapaa, joten kehittäjän oma ammattitaito ja verkostot korostuvat hankkeita etsittäessä. Pääsääntönä voidaan kuitenkin todeta, että hyvä kehityskohde vaatii useimmiten merkittäviä kehitystoimenpiteitä, joten katse kannattaa suunnata huonokuntoisiin ja tyhjillään oleviin kohteisiin, joiden omistajilla on usein myös suurin halukkuus päästä niistä eroon.

 

 

Lainan suojaaminen erityisehdoilla

Kiinteistökohteen kehittäjän kannattaa lähes aina nostaa uuteen kohteeseen pankkilainaa olemassa olevia reaalivakuuksien mukaisesti. Tämä johtuu siitä, että pankista saatava rahoitus on selkeästi edullisinta, mitä markkinoilta on saatavissa. Kuitenkin yritysrahoituskonsultit ovat jo pitkään varoitelleet yrityksiä olemasta riippuvaisia ainoastaan yhdestä rahoituksen lähteestä. Kiristyvien säännösten seurauksena pankit karsivat omia riskejään ja alentavat reaalivakuuksien vakuusarvoja, jolloin kehittäjän tarve omalle pääomalle kasvaa. Tähän kohtaan tarvitaan pankkeja joustavampia yhteistyökumppaneita, jotka uskovat kiinteistöhankkeeseen ja osallistuvat sen toteutuksen edellyttämän riskin kantamiseen ja samalla myös pankkia selkeästi korkeamman tuoton vastaanottamiseen.

”Ennen lainapäätöksen tekemistä on olennaista selvittää, mistä yritys saa tulevaisuudessa sen kassavirran, jolla korot hoidetaan ja jolla laina maksetaan pois.”

Lainan antamisessa keskeinen riski on luottotappioriski, joka realisoituu silloin, jos velallinen ei vastaa sitoumuksistaan, korot ja laina jäävät hoitamatta, eikä niitä myöhemminkään saada katettua lainan vakuudeksi pantattujen vakuuksien tai henkilötakausten avulla. Perinteisesti vakuuksilla yritetään estää tappioita sen jälkeen, kun ne ovat jo syntyneet, vaikka järkevämpää olisi yrittää estää tappioiden syntymistä ylipäätään.

 

Lainan erityisehdot eli kovenantit

Lainaa voidaan suojata reaali- ja henkilövakuuksien lisäksi erityisehdoilla, joita kutsutaan myös kovenanteiksi.Kovenantit eivät ole vakuuksia, eikä niillä ole yhteyttä vakuusoikeuteen. Kovenanttien avulla lainan antaja pyrkii siihen, että lainan vastaanottanut yritys säilyttää lainan takaisinmaksun ajan läpi ne sovitut asiat, joihin myönteinen lainapäätös perustui. Kovenantit ovat yksinkertaisia lainasopimuksen ehtoja, jotka mahdollistavat esillä olevien riskien rajauksen lainan luovuttamisen ja sen takaisinmaksun välisenä aikana.

Esimerkkinä lainasopimuksen kovenantista voisi olla edellytys velallisen yhtiön omavaraisuusaseteen säilymisestä sovitulla tasolla. Tämän kovenantin toteutumista voitaisiin seurata yhtiön kirjanpidosta saatavien kuukausiraporttien avulla. Olennaista on, että lainan kovenanttien tulee aina olla selkeitä, kohtuullisia ja tarkoituksenmukaisia. Niiden tulee ensisijaisesti suojata lainan antajaa aiheellisilta riskeiltä ja poistaa epävarmuutta, mutta samalla pyritään luomaan edellytyksiä pitkän tähtäimen yhteistoiminnalle ja välttämään velallisen yhtiön insolvenssiä (maksukyvyttömyyttä).

  • Riskinä lainan takaisinmaksulle voisi toimia esimerkiksi yhtiön merkittävät osingonmaksusuunnitelmat, jotka voisivat vaarantaa yrityksen vakaavaraisuuden, jos yleinen talouden tila pahenisikin odottamattoman paljon velanmaksukauden aikana. Tällaiselta riskiltä voidaan suojautua sisällyttämällä lainan ehtoihin kohta, jonka mukaan yhtiö ei saa jakaa omistajilleen merkittäviä osinkoja ennen velan ja korkojen täysimääräistä palautusta. Tätä kovenanttia seurataan kohdeyhtiön kirjapidon säännöllisellä tarkastelulla ja yhteydenpidolla yhtiön johdon kanssa. Sopimuksen rikkominen voi johtaa esimerkiksi sakkomaksuihin, koron kasvamiseen tai viimeisenä keinona lainan irtisanomiseen.
  • Epävarmuustekijänä voitaisiin esimerkiksi pitää tilannetta, jossa yritys vaihtaa omistajaa kesken velanmaksukauden, eikä uusi omistaja olekaan kiinnostunut toteuttamaan hanketta, johon pääoma oli aikaisemmin lainattu. Tämä taas voisi vaarantaa yhtiön suunniteltua lainanhoitokykyä. Tällaiselta tilanteelta voidaan suojautua rajoittamalla merkittäviä yhtiön omistuksen muutoksia lainan takaisinmaksuun saakka.

Myös laki suojaa joltain epävarmuustekijöiltä. Mitä, jos kehittäjä on ostanut kiinteistön, joka osoittautuukin merkittävästi huonokuntoisemmaksi, kuin mitä myyjä on antanut ymmärtää? Tällöin remonttiin varattu pääoma ei välttämättä riittäisikään, minkä seurauksena hankkeen budjetti ei välttämättä pidä, mikä voi vaarantaa kehittäjänä toimivan yhtiön velanhoitokykyä. Kiinteistöjen luovutusta säännellään Maakaaressa. Sen mukaan kiinteistössä on virhe, ellei myyjä ole ilmoittanut ostajalle tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon liittyvästä seikasta. Tällaisessa tilanteessa kohteen myyjä rikkonut selonantovelvollisuuttaan ja on vastuussa antamansa tiedon puutteellisuudesta ja sen seurauksista.

Kovenanttien käyttö

Kovenanttien avulla suojataan velallisen yhtiön lainan takaisinmaksukykyä-, ja halua. Samalla ne luovat pohjan molempia osapuolia osallistavalle yhteistoiminnalle. Esimerkiksi, jos velallinen yritys havaitsee jonkin sen lainasopimuksen erityisehdon menevän tulevaisuudessa todennäköisesti rikki, se voi ilmoittaa asiasta etukäteen ja ehdottaa mahdollista ratkaisua oma-aloitteisesti. Yrityksen yllättäneen haasteen edessä ratkaisuna voi toimia esimerkiksi lainan takaisinmaksuajan pidentäminen.

Lainakohtaiset kovenantit ovat perushuttua pankkien rahoittaessa pk-yrityksiä tai sijoittajista koostuvien syndikaattien myöntämissä kymmenien miljoonien klubirahoituksissa, mutta pienemmissä hankkeissa ne eivät ole olleet taloudellisesti kannattavia, koska lainan yksilöllisten kovenanttien määrittäminen edellyttäisi pankilta kohdeyrityksen toimintaan tutustumista. Monestikaan pankin työntekijä ei edes ole tietoinen kaikista lainaehdoista, joita hänen työnantajansa on asiakkaille laadittuun lainasopimuspohjaan kirjannut. Tämän seurauksena pankin ja asiakkaan välinen suhde voi jäädä pintapuoleiseksi, eikä pääse kehittymään paremmin molempia osapuolia palvelevaksi yhteistoimintasuhteeksi.

 

Kovenanttien rooli Koivutien lainoissa

Koivutie suojaa kiinteistökohteiden lainat kovenantteja sisältävillä rahoitusehdoilla. Nämä Kovenantit kootaan yrityskohtaisesti taustaselvitysprosessin perusteella vakiomuotoisista erityisehdoista aina tilanteeseen sopiviksi. Kovenattien avulla suojataan lainan sijoittajia ja luodaan edellytykset pitkille asiakassuhteille kiinteistökohteiden kehittäjien ja kohteisiin sijoittavien piensijoittajien välillä.

Kovenanttien aktiivinen käyttö lainoissa mahdollistaa kehittäjäyrityksen toiminnan tarkan tuntemisen. Tämän toimintatavan ansioista yhteistyö Koivutien ja kiinteistökehittäjän välillä on päivittäistä toimintaa merkittävästi syvemmällä tasolla ja kehittäjänä toimivalle yhtiölle on mahdollista myöntää lainaa myös sellaisissa talouden suhdanteissa, joissa pankit eivät enää myönnä rahoitusta uusiin kohteisiin. Suhdanteista riippumaton rahoitus varmistaa kiinteistöjen kehittäjänä toimivan yrityksen suunnitelmallisen ja taloudellisesti kannattavan kiinteistöjen kehitystoiminnan talouden vaikeinakin aikoina – yhdessä piensijoittajien kanssa.

Välirahoitus sijoitusmuotona

1. Miksi välirahoitusta tarvitaan?

Viimeisen Finanssikriisin seurauksena asteittain voimaan tuleva Basel III -säännös kiristää jo ennestään kapenevaa pankkisektoria lisäämällä pääoman vaatimuksia ja tuomalla uusia sääntöjä, joiden on tarkoitus auttaa rahoituslaitoksia selviämään taloudellisesti vaikeista ajoista.

Kiristyvien vaatimusten seurauksena pankit siivoavat saataviaan, joten kiinteistöprojektien lainoitus tulee edelleen muuttumaan epävarmemmaksi kaikilta muilta, paitsi kaikista suurimmilta toimijoilta. Samalla projektien rahoituksessa on hyödyntämätöntä potentiaalia ihmisten ollessa kyllästyneistä pankkiirien tarjoamiin “sijoitusinstrumentteihin” ja kiinnostuneempia kiinteistösijoittamisesta – ehkä enemmän kuin koskaan.

2. Miten välirahoitus toimii?

Kiinteistöihin on perinteisesti voinut sijoittaa vain ostamalla sijoitusasunnon tai kiinteistörahaston osuuksia. Pienemmissä piireissä on tiedetty paremmin. Niissä varakkaat henkilöt ovat muodostaneet sijoitussyndikaatteja* ja sijoittaneet kiinteistökohteisiin välirahoitus –tyyppistä pääomaa.

Lyhytaikaisen välirahoituksen tarve on kiinteistökohdetta kehitettäessä merkittävä. Pankki lainaa kiinteistön ostamista varten 50- 80% sen arvosta ja loput täytyy kehittäjän kaivaa kohteeseen jostain muualta. Jos kohdetta täytyy kehittää esimerkiksi remontoimalla se uutta käyttötarkoitusta varten, ei pankilta kannata tiedustella tähän rahoitusta ilman uusia ja erillisiä takausjärjestelyitä. Tämä ei monestikaan kuulosta hyvälle vaihtoehdolle, koska ammattilaisilla on monesti pääoma jo valmiiksi kiinnitetty aikaisemmissa projekteissa.

Tässä välirahoitus on oiva työkalu. Välirahoitus on melko joustava käsite, mutta se sijoittuu hinnoittelultaan ja riskiltään oman pääoman ja vieraan pääoman välimaastoon. Välirahoituksen avulla kiinteistökohteen kehittäjä säilyttää omistuksen ja sijoittajat voivat lainata rahaa joustavasti kiinteistön kehittäjälle lyhytaikaista tarvetta varten.

”Välirahoitus on joustava työkalu”

Välirahoitusta on esimerkiksi oman pääoman ehtoinen laina, joka merkitään kohdeyhtiön kirjanpitoon vieraaksi pääomaksi, mutta jota kohdellaan oman pääoman ehtoisena sijoituksena mahdollisessa konkurssitilanteessa. Lainan korko voi olla sidottu kohdeyrityksen tulokseen, jolloin sitä kutsutaan voitto-osuuslainaksi. Lainaan voi myös sisältyä optio merkitä kohdeyrityksen osakkeita sovittuun hintaan, jolloin sitä voidaan kutsua optiolainaksi. Vaihtovelkakirja taas toimii lainana, joka voidaan takaisinmaksamisen sijaan muuttaa yhtiön osakkeiksi. Välirahoitus voi koostua jostain näistä tai näiden jonkinlaisesta yhdistelmästä.

3. Välirahoitus Koivutien kautta

Koivutiellä on erilaisia kohteita. Joissain kohteissa on selkeä takausjärjestely, jolloin ne ovat vieraan pääoman ehtoisia lainoja, eivätkä välirahoitusta. Näissä on yleisesti hieman matalampi tuotto, kuin välirahoitustyyppisissä sijoitusmahdollisuuksissa.

Koivutien välirahoituksen avulla sijoitettaessa rahoituksen ehdot ovat aina hyvin selkeät ja yksinkertaiset. Kohteessa on aina valmiiksi jo muitakin rahoittajia. Näitä ovat yleensä pankki ja kohteen kehittäjä omalla pääomallaan. Kohteessa voi olla mukana myös muita sijoittajia. He ovat sitoutuneet kohteeseen jo omalta osaltaan. Tällöin verkkoalustan kautta sijoittavan piensijoittajan ei tarvitse olla ensimmäisenä arvioimassa kehittäjän suunnitelaman kannattavuutta.

 

*Syndikaatiksi voidaan kutsua epävirallista yhteisöä, jolle ei ole muuta virallista määritelmää.

Koivutien idea

Kun paikallista ostoskeskusta ryhdytään remontoimaan, sijoittajana on usein jokin ulkomaalainen rahasto tai kasvoton pankiiriliike. On jotenkin kornia, että kuka tahansa pystyy muutamalla klikkauksella sijoittamaan maapallon toisella puolella toimivaan rahastoon tai yhtiöön, mutta omassa naapurustossa sijaitseviin kiinteistöihin sijoittaminen on paljon vaikeampaa.

Miksi asukkaat eivät voisi olla mukana kaupunkinsa rakentamisessa? Miksi sijoittamisella ei voisi olla muitakin tavoitteita kuin vaurastuminen?

Näiden kysymysten pohjalta kehitimme Koivutien. Se on palvelu, joka yhdistää kohteet ja sijoittajat ilman turhia välikäsiä. Se automatisoi asiakirjojen toimittamisen, henkilöllisyyksien todentamisen, sijoitusten keräämisen, tuottojen maksun, yhteydenpidon ja kohteiden seurannan. Sijoittajaksi voi ryhtyä pienelläkin summalla. Koivutie ei koskaan syö sijoittajien pääomaa, sillä palvelu kattaa omat kulunsa ottamalla osuuden vasta kohteiden tuotoista.

Kiinteistöhankkeen rahoitus Koivutiellä on uudenlainen, läpinäkyvä tapa ottaa elinympäristöstään kiinnostuneet piensijoittajat mukaan projektiin. Finanssivalvonnan kanssa keskusteltuamme selvisi sen olevan juridisesti monimutkaista, mutta kuitenkin mahdollista. Rahoitusalalla työskentelevä Jussi sanoi ymmärtävänsä idean ja pitävänsä sitä hyvänä. Hän kuitenkin huomautti vallitsevan, asiakkaiden varoja sijoittavan tavan tuovan heille huomattavasti enemmän tuottoa. Niinpä.

Koivutie vie kohti avoimempia aikoja. Haluatko sinä olla mukana?

 

Padi

Verkkopalvelu

Kaikilla tulisi olla mahdollisuus vaikuttaa ja sijoittaa omaan ympäristöönsä. Koivutien verkkopalvelu tuo kaikille mahdollisuuden osallistua vaivattomasti oman asuinympäristönsä kehittämiseen ja mahdollistaa tästä taloudellisen hyötymisen.

Koivutie on verkkopalvelu, joka yhdistää asukkaat paikallisiin kiinteistösijoitusprojekteihin, eli kohteisiin. Verkkoalustan kautta piensijoittajat voivat sijoittaa suoraan yksittäisiin kiinteistöihin ja näitä kehittävät yritykset voivat hakea rahoitusta suoraan kiinnostuneilta sijoittajilta kiinteistöprojekteilleen.

Palvelu on tarkoitettu kiinteistöistä kiinnostuneille sijoittajille, jotka eivät ole valmiita hankkimaan sijoitusasuntoa, eivätkä pidä rahastoja vaihtoehtona. Se on erilainen tapa osallistua suoraan verkon kautta ammattilaisten vetämiin kiinteistösijoituskohteisiin – ilman sijoittajan pääomaa kuluttavia välikäsiä ja maksuja. Palvelu hyödyntää tekniikan kehitystä. Se mahdollistaa osallistumisen sellaisiin kohteisiin, jotka ovat olleet perinteisesti vain harvojen tavoitettavissa. Toisin kuin rahastoissa, nyt sijoittajana on mahdollista tietää mihin sijoitukset oikeasti menevät ja päättää itse sijoituskohteensa.

Ideologia

Sijoittajan tulisi aina voida luottaa sijoitukseensa. Siksi verkkopalvelun tulee olla samassa veneessä sijoittajien kanssa: omat kulut pitää saada katetuksi ainoastaan tuoton osuudella ja piensijoittajan pääomia syöviä peruskuluja ei saa olla.

 

Miksi?

Uskomme, että kaikilla pitää olla mahdollisuus vaikuttaa omaan ympäristöönsä ja hyötyä siitä.

Miten?

Rakennamme piensijoittajille keinon osallistua vaivattomasti oman asuinympäristön kehittämiseen ja mahdollisuuden hyötyä tästä kehityksestä myös taloudellisesti

Mitä?

Verkkopalvelun kautta voidaan sijoittaa suoraan yksittäisiin kiinteistökohteisiin, joita kehittävät yritykset voivat hakea rahoitusta kiinteistöprojekteilleen. Aivan kuten joukkorahoituksessa.

Screen shot 2014-12-01 at 5.50.23 PM