Laina

Hämeentie 25, Helsinki

Tyyppi Asunto

Vaihe Remontti

Sijainti Helsinki

Kiinteistökohteiden kehittäminen

Onko sinulla kiinnostusta, ammattitaitoa ja kokemusta, joka mahdollistaa remontoitavan kohteen muutaman prosentin hinnoitteluvirheen muuttamisen tehokkaasti tuotoksi?

Kiinteistösijoittaminen on yksi vakaimmista sijoitusmuodoista. Riskit ovat moniin muihin sijoitusmuitoihin verrattuna helppo määritellä, joten niiltä suojautuminen on mahdollista. Ammattimainen toiminta edellyttää kuitenkin kattavia verkostoja ja syvää aluekohtaista tuntemusta.

Kiinteistöjen arvot ovat pitkään olleet nousujohteisia, mutta jos oman sijoituksen arvonkehityksestä haluaa olla varma, tulee pyrkiä hankkimaan alle markkinahintojen hinnoiteltuja kohteita, joiden arvo nostetaan kehitystyöllä.

Kiinteistökohteiden kehittäminen on ehkä varmin tapa lisätä kiinteistön arvoa. Ratkaisevia osaamisalueita ovat ammattitaito, kohteen sijaintialueen tuntemus ja kanavat järjestää tarvittava rahoitus sekä kehitystyön toteutus. Näiden asioiden ymmärtäminen erottaa ammattilaiset satunnaisia kohteita kehittävistä tahoista. Kehittämiseen verrattuna asunnon ostaminen ja vuokralle laittaminen on helppo juttu!

Sopivan kehityskohteen tunnistamisessa täytyy toimia usein nopeasti, mutta myös hyvillä neuvottelutaidoilla voi saada tuloksia aikaan. Tärkeintä on kuitenkin osata tehdä hankintapäätös oikeaan aikaan. Kehityskohteita voi perinteisesti rahoittaa osaltaan myös pankkien avulla, mutta pankin vastausta odotellessa voi moni kehityskelpoinen kohde mennä ohi. Pankit eivät myöskään osallistu ilman lisävakuuksia tarvittavien suurempien remonttien rahoittamiseen. Tällöin kehittäjän ratkaisuna on rahoittaa kohde ja sen toteutus suurelta osin omalla pääomalla.

 


 

Miten kehityskohteisiin voi sijoittaa?

Haasteena on, että tällaisiin kehityskohteisiin sijoittaminen on erittäin työlästä ja samalla kehittäjällä on vain rajallinen määrä rahoituksen lähteitä käytössään. Kehittäjällä on usein hyvä pankkisuhde sekä mahdollisesti yksi tai muutamia sijoittajakumppaneita, joiden kanssa kohteita pystytään rahoittamaan. Rahoituksen rajallisuus asettaa kuitenkin rajat kehityskohteiden koolle ja määrälle. Tästä syystä useimmat kehittäjät etsivät uusia rahoituksen lähteitä, mutta niiden löytäminen on ollut erittäin haastavaa – ennen kuin nyt.

Koivutien palvelun avulla voidaan kiinteistökohteiden kehittäjille avata osaltaan pankeista riippumaton kanava, jonka avulla piensijoittajat voivat osallistua kiinteistökehityshankkeiden toteuttamiseen.

Toisin, kuin oman remonttia vaativan asunnon ostaminen, sijoituskohteen tuotto on yleensä kohtuullisen tarkasti tiedossa jo etukäteen. Lisäksi kohde on ammattilaisten toteuttama, eikä edellytä piensijoittajalta minkäänlaista vaivaa. Tuoton jakaminen piensijoittajille on kehittäjälle sopiva korvaus siitä, että kehittäjä ei ole yhtä riippuvainen pankkien toiminnasta ja pystyy laajentamaan toimintaansa pienentämällä oman kohdekohtaisesti sitoutuvan pääomansa määrää.

Kyse ei ole ainoastaan sijoittamisesta, vaan kiinteistökehitystoiminnan mahdollistamisesta laajemmin.

 


 

Sijoittaminen

Lainaan sijoittaminen tapahtuu Koivutien verkkopalvelun avulla kokonaan verkossa, joten mukaan pääsee pienelläkin pääomalla. Yksityisen sijoittajan pääomasta ei vähennetä mitään kuluja. Koivutie laskuttaa kohteen kehittäjää erikseen palvelun käytöstä.

  • Minimisijoitus 5 000€.
  • Sijoittajalle maksettava korko on 5% (Todellinen vuosikorko 10%).
  • Korko ja sijoitettu pääoma palautetaan sijoittajalle 6kk:n kuluttua sijoituksen toteutumisesta.
  • Minimisijoituksen (5 000€) korkotuotto sijoituksen ajalta (6kk) on yhteensä 250€.
  • Kyseessä on vieraan pääoman ehtoinen laina, jossa ei ole reaalivakuutta.
  • Lainaa suojataan erityisehdoilla.
  • Sijoittaminen, tuotonmaksu ja pääoman palautus tapahtuvat Koivutien verkkopalvelun kautta.
  • Esillä olevan lainan koko on yhteensä 50 000€.
  • Sijoitusaikaa 6kk ei voi muuttaa.
  • Takaisinmaksu: 11.10.2016

 


 

Kohde

Screen-Shot-2016-03-01-at-11.36.15

Linkki: Sijainti kartalla

Kehitettävä kohde on Helsingin Sörnäisissä sijaitseva asunto, jossa on parhaillaan menossa linjasaneeraus, eli putkiremontti. Kyseinen asunto on mainio kehityskohde, koska se on päästy ostamaan edullisesti ja se sijaitsee mainioiden kulkuyhteyksien varrella kantakaupungin alueella.

Talo on rakennettu 1972 ja se sijaitsee omalla tontilla. Putkiremontti aloitettu marraskuussa 2015. Remontti on suunniteltu valmistuvaksi koko talon osalta elokuussa 2016 ja A – rapun osalta jo kesäkuussa 2016. Tämän jälkeen asunnon myynnille ja viimeistelylle on varattu noin kolme kuukautta, ennen Koivutien piensijoittajien lainan takaisinmaksun erääntymistä.

Kohteessa on mainio pohjaratkaisu ja kolme huonetta mahdollistavat vastaavan kokoisia kaksioita laajemman asiakaskunnan. Kohde saneerataan käyttäen laadukkaita materiaaleja ja putkiremontin jälkeen asuntoyhtiössä on tehty kaikki merkittävät saneeraukset pitkäksi aikaa. Vastaavat hyväkuntoiset asunnot ovat menneet alueella kaupaksi 5300 – 5600€ neliöhinnalla, mutta muutama jopa yli 6000 € / m² neliöhinta on toteutunut. Lisäksi asuntojen hinnat ovat pääkaupunkiseudulla vielä edelleen nousujohteisia.

Linkki: Kannattaako kauppa – Sörnäinen

Pohja-e1456835339427

Kohteen tiedot 

Huoneiston koko 59 m²
Huoneiston kokopano 3h + avok + kph + p
Yhtiövastike 3,70 € / m²
Yhtiövastike 218,30 € / kk
Arvioitu myyntihinta 324 500,00 €
Kehittäjän tuottotavoite 16 %

  Hämeentie


 

Kehittäjä: Enter Advice Oy

Enter Advice Oy on 2014 perustettu Koivutien kiinteistöasiantuntija Martti Suomelan johtama kiinteistöalan asiantuntijayritys, jonka perustajilla on yli 10 vuoden kokemus erilaisista kiinteistökehityshankkeista. Yhtiö tuottaa kiinteistösijoittamiseen liittyviä palveluita mm. sijoitusasuntojen hankinta, myynti ja hallinnointi, kiinteistövälitys, kiinteistöihin liittyvät konsultointipalvelut, sekä laki- ja kiinteistöarviointipalvelut.

Enter Advice Oy:n tiimi

Kohteen hankinnan ovat rahoittaneet Enter Advice Oy:n omistajat ja sen kehittäjänä ja välittäjänä toimii Enter Advice Oy. Koivutien avulla kerätty piensijoittajien antama laina menee kohteen kehittäjänä toimivalle Enter Advice Oy:lle, joka toteuttaa sen avulla huoneiston saneerauksen ja myyntikuntoon viimeistelyn.

Enter Advice on ollut mukana kehittämässä lukuisia kiinteistökohteita.

 

 


 

Riskit ja niiltä suojautuminen

Sijoittamiseen liittyy riski sijoitetun pääoman menettämisestä. Koivutien palvelun kautta sijoittajien vastuut on rajattu kuitenkin sijoitettuun pääomaan, eivätkä esimerkiksi kehittäjää myös tulevaisuudessa sitovat vastuut remontin onnistumisesta koske sijoittajia. On erittäin tärkeää, että sijoittaja pystyy kantamaan ottamansa taloudellisen riskin. Emme suosittele sijoittamista, jos taloutesi voi vaarantua, mikäli kohde ei etenisikään odotetulla tavalla.

1. Kohteen Suojaaminen

Kiinteistökohde sisältää mm. seuraavat riskit:

  • Rakennusaikainen vahinko tai tapaturma
  • Takuuaikana ilmenevä rakennusvirhe
  • Yleinen asuntomarkkinoiden markkinariski
  • Kehittäjän konkurssi tai maksukyvyttömyys

Niiltä on suojauduttu toimenpiteillä:

  • Toiminnan ja vastuun vakuutukset
  • Jatkuva markkinatilanteen seuranta
  • Kehittäjän omistajat ovat myös itse sijoittaneet kehityskohteisiin merkittäviä pääomia, joten kehitysyhtiön luottokelpoisuuden säilyttäminen on myös heidän etunsa mukaista

2. Lainan suojaaminen

Koivutien palvelun kautta piensijoittajien sijoittama pääoman on lainamuotoista, minkä vuoksi kiinteistön arvonkehitys ei suoranaisesti vaikuta sijoittajien lainaamaan pääomaan tai sen korkoon. Laina on myös teoreettisessa selvitystilanteessa paremmassa asemassa, kuin yhtiön sijoittajien oma pääoma.

Sijoittajien riskien näkökulmasta avainasia on kehittäjänä toimivan yhtiön maksukyky. Riskiä kontrolloidaan seuraamalla yhtiötä ja sen kiinteistökohteen etenemistä säännöllisten kohdekäyntien avulla. Käytännössä Koivutie seuraa myös säännöllisesti yhtiön taloutta ja luottoluokituksen kehitystä Bisnoden palvelun avulla, jotta voidaan olla varmoja kehittäjänä toimivan yhtiön maksukyvyn säilymisestä hyvällä tasolla. Sijoitusten kehityksestä raportoidaan säännöllisesti sijoittajille.

 

Lainan erityisehdot

  • Kyseessä on vieraan pääoman ehtoinen laina kehittäjänä toimivalle yritykselle, jolla on puhdas luottohistoria ja Bisnode Oy:n luottoluokitus A. Nämä eivät saa heikentyä lainanhoitoaikana.
  • Yritys ei saa jakaa osinkoja, eikä sen omistusrakenne saa muuttua ennen lainan ja korkojen täysimääräistä maksua.
  • Yrityksellä ei ole muita lainoja ja rahoitusehdoissa on erityisehto, joka kieltää muiden perintätilanteessa paremmassa asemassa olevien lainojen tai rahoitusten ottamisen lainanhoitoaikana, ilman Koivutien kirjallista lupaa. Teoreettisessa selvitystilanteessa tämä Koivutien sijoittajien laina on siis päällimmäisenä perittävänä.
  • Ehtojen rikkoutuminen johtaa sakkomaksuun, lainan koron uudelleenmäärittelyyn tai viimeisenä keinona lainan irtisanomiseen perittäväksi.

 


 

Koivutien rooli

Koivutie mahdollistaa sijoitusten toteutumisen helposti verkkopalvelun avulla. Ennen piensijoittajien ottaminen mukaan kehityskohteisiin olisi ollut hyvin haastavaa, mutta palvelun avulla pienistä puroista kasvaa merkittävä osapuoli kiinteistökehityskohteiden rahoituksessa.

Toisin kuin perinteisissä rahastoissa Koivutien palvelun kautta piensijoittajilta ei vähennetä pääomasta mitään merkintä, hallinnointi tai -lunastuskuluja. Sijoittavilta yrityksiltä laskutetaan palvelumaksuna 110€ + alv 24% / vuosi.

Kiinteistöihin ja reaaliomaisuuteen sijoittamisesta kiinnostuneille tämä on uusi mahdollisuus olla mukana ilman ylimääräisiä kustannuksia aiheuttavia välikäsiä.

 

 


 

Liitteet

  • Koivutien yleiset palveluehdot
  • Hämeentie 25 yhtiöjärjestys
  • Hämeentie 25 isännöitsijän todistus ja sen liitteet. Isännöitsijän todistuksen liitteenä on taloyhtiön tasekirja, hallituksen esitys linjasaneerauksesta,  huoneistokohtainen aikataulu, korjaustarveselvitys ja energiatodistus.
  • Bisnode Finland Oy:n tuottama luottoluokitus 02.2016 – Enter Advice Oy Rating A
  • Enter Advice Oy:n kaupparekisteriote
  • Enter Advice Oy:n yhtiöjärjestys

 

50000€ Tarjouksen koko

5000€ Minimisijoitus

10 Osuuksia tarjolla

5% / 6kk Tuottoa pääomalle